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Was sollte ich beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen beachten ?

Sie denken darüber nach, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Garmisch-Partenkirchen zu verkaufen ? Das niedrige Zinsniveau, eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien, gerade auch in Garmisch-Partenkirchen, und die fehlende Alternativen zur Kapitalanlage, haben die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Garmisch-Partenkirchen in die Höhe schnellen lassen. Um Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt des Immobilienverkaufs maßgeblich. Daher ist es wichtig, dass Sie die Einflussfaktoren kennen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen achten sollten.

So verkaufen Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen mit Erfolg !

Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen verkaufen ?



Die wichtigsten Fragen & Antworten zum Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen:

 

Wann sollte ich meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen ?

In der Regel verkauft man die eigene Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, wenn persönliche Gründe (z. B. Umzug, Erbschaft, Scheidung, etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist der Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs in Garmisch-Partenkirchen günstig, wenn sich die Immobilienpreise in Garmisch-Partenkirchen auf einem „zyklischen Hoch“ befinden. Bei vermieteten Wohnungen in Garmisch-Partenkirchen ist bei Auszug oder Tod des Mieters eine gute Gelegenheit zum Immobilienverkauf, da freie Wohnungen in der Regel teurer als vermietete Wohnungen verkauft werden können.

Welche Fragen sollte ich vor einem Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen geklärt haben ?

Klären Sie bereits vor dem Start Ihres Immobilienverkaufs in Garmisch-Partenkirchen, ob Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann.

Starten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie über eine Immobilienbewertung in Erfahrung gebracht haben und Sie alle wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben. Hier finden Sie einen kurzen Überblick über wichtigsten Fragen vor Verkaufsstart Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen:

 

Welche Besonderheiten sollte ich beim Verkauf meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen beachten ?

Manche Besonderheiten ergeben sich aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Wenn Sie zum Beispiel ein Einfamilienhaus (EFH) in Garmisch-Partenkirchen verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen kennen, da Kaufinteressenten den Bodenrichtwert bei der Höhe ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus in Garmisch-Partenkirchen verkaufen, sollten Sie auch wissen, ob das Dachgeschoss ausgebaut werden könnte, falls Kaufinteressenten Ihrer Immobilie zusätzliche Wohnfläche benötigen.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, wie zum Beispiel dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeeinheit (Ladenflächen / Büroflächen, etc.) werden Kaufinteressenten Ihrer Immobilie unter Umständen nach Mieterträgen / Mietsteigerungspotenzialen fragen, so sollten Sie bei Besichtigungen auf jegliche Fragen in Bezug auf die Mietrenditen Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen vorbereitet sein.

 

Zu welchem Preis sollte ich meine  Immobilie in Garmisch-Partenkirchen anbieten ?

In der Regel wird der Angebotspreis Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen in etwa 5 % bis 8 % über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, so haben Sie einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen. Auch können Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen im sogenannten Bieterverfahren anbieten, hier legen Sie als Verkäufer der Immobilien im Vorfeld keinen Kaufpreis fest, stattdessen konkurrieren Ihre Kaufinteressenten um den Zuschlag, indem sie ein Kaufgebot abgeben, das ihrer Einschätzung nach, dem Immobilienwert entspricht. Dieses kann weit unter dem von Ihnen anvisierten Verkaufspreis Ihrer Immobilie liegen, jedoch kann der Verkaufspreis im Bieterverfahren auch deutlich über Ihrem anvisierten Verkaufspreis liegen.

Der Angebotspreis Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen sollte nicht zu hoch festgesetzt werden, da Sie sonst kaum Nachfrage oder Besichtigungswünsche bekommen. Der Angebotspreis Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollte allerdings auch nicht zu niedrig angesetzt werden, da Immobilien-Käufer in der Regel noch Zugeständnisse beim Kaufpreis erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis Ihrer Immobilie kaum noch erhöht werden kann.

 

Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen ?

Seit 2015 drohen den Eigentümern von Immobilien empfindliche Strafen, wenn sie nicht bei Besichtigungen einen gültigen Energieausweis vorlegen können (Energieausweis ist Pflicht). Grundsätzlich kommt ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards für Sie Frage. Sie können sich für einen der beiden Energieausweise entschieden, sofern bei Ihnen nicht der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Der Energieausweis gibt Auskunft über die Verbrauchswerte Ihrer Immobilie bzw. den theoretisch benötigten Energiebedarf Ihres Hauses oder Wohnung in Garmisch-Partenkirchen.

In der Regel schlägt die Ausstellung eines Energieausweises mit bis zu 500,00 € zu Buche.

 

Sollte ich meine  Immobilie in Garmisch-Partenkirchen besser privat oder über einen Immobilien-Makler verkaufen ?

Viele Eigentümer einer Immobilie unterschätzen, den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Garmisch-Partenkirchen. Auch ist nicht jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, da er beispielhaft nicht wie ein Immobilienmakler:

  • das Exposé der Immobilie professionell gestalten kann (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, Ausschnitt eines Stadtplans, etc.)
  • nicht mehrere Vertriebswege parallel nutzen kann (i.d.R. hat ein ortskundiger Immobilienmakler eine Datenbank mit Interessenten, etc.)
  • der private Immobilienverkauf rechtlich absichert ist (so hat ein Immobilienmakler eine entsprechende Haftpflichtversicherung bei Fehler, hat Erfahrung bei der Klärung von Rechtsfragen)
  • dem Käufer der Immobilien bei dessen Immobilienfinanzierung helfen kann.

Ein großer Vorteil eines Immobilienmaklers ist es auch, dass ein Makler die Position eines „neutraler“ (Ver-) Mittlers bei den Vertragsverhandlungen einnehmen kann, dadurch sind Kaufinteressenten eher bereit, einem „Mittler“ (wie dem Immobilienmakler) als einem Eigentümer einer Immobilie zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen die Kaufinteressenten kaufen würden.

Richtig gute Immobilienmakler können aufgrund ihrer „Mittlerfunktion“ oftmals sehr gute Preise durchsetzen, zumal Immobilienmakler nur im Erfolgsfall ihre Maklerprovision bekommen. Unter dem Strich ist ein guter Immobilienmakler sein Geld wert und der Privatverkauf von Immobilien nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (wie z. B. bei einem Immobilienverkauf an Freunde, Bekannte, etc.).

 

Wie sollte ich Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen am Besten organisieren ?

Jeder Kaufinteressent, der ein Exposé Ihrer Immobilie angefordert hat, sollten Sie telefonisch kurz kontaktierten. Wenn Ihre zu verkaufende Immobilie in das Suchprofil eines Immobilien-Interessenten passt, sollte Sie mit diesem einen individuellen Besichtigungstermin vereinbaren.

Oftmals ist das Ziel von Immobilienbesichtigungen nicht einfach nur die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Versuchen Sie mit den Interessenten an Ihrer Immobilie auch gleich eine Übereinkunft über die nächsten Schritte zu bekommen.

Die Verkaufsverhandlungen Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grunstückes in Garmisch-Partenkirchen sollten möglichst von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der für Sie, mit einer klaren „Abschlussorientierung“ verhandelt.

 

Welche Wege der Vermarktung meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollte ich nutzen, um den richtigen Käufer für meine Immobilie zu finden ?

Bei der Vermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotentiale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den vier oder fünf größten Immobilienportalen, wie Immobilienscout24,  Immowelt, Immonet oder Immobilien.de jeweils Anzeigen Ihrer zu verkaufenden Immobilie geschaltet werden, in denen Käufer nach Immobilien suchen.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmaßnahmen im Umfeld Ihrer Immobilie zu ergreifen (wie Anzeigen in Tageszeitungen, lockalen Anzeigenblättern, oder das Verteilen von Flyern, etc.).

 

Was sollte im Kaufvertrag meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen stehen und was nicht ?

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien (dem Immobilien-Verkäufer, sowie dem Immobilien-Käufer) widerspiegeln, da erfahrungsgemäß nur dann beide Parteien den Kaufvertrag unterschreiben. Was dann im Kaufvertrag stehen soll und was besser nicht, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, z. B.:

  • sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden ?
  • soll die Einbauküche mit verkauft werden ?
  • sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. vertraglich zugesichert werden ?

Diese und andere Punkte müssen im Vorfeld zwischen Verkäufer einer Immobilie und dem Immobilien-Käufer verhandelt werden. Für Sie als Verkäufer einer Immobilie ist es in jedem Fall wichtig, dass Ihre Immobilie „wie besehen verkauft“ wird und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen sind (Achtung bei versteckten Mängeln).

Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen verkaufen ?

Dann lassen Sie sich hier informieren!

Welche Tipps können mir Immobilien-Profis, für einen erfolgreichen Verkauf meines Hauses, meiner Wohnung oder meines Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen, geben ?

 

Hier finden Sie 6 einfache, sowie praktische Tipps, die Sie beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen verwenden können.

  • 1. Finden Sie zuerst den wirklichen Marktwert Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen heraus.

Liegt der Kaufpreis Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen zu niedrig, wird es in der Regel schwer sein, Ihre Immobilie später teurer anzubieten, um dann doch noch zum marktgerechten Preis zu verkaufen. Liegt der Kaufpreis Ihres Hauses, Ihrer Wohnung, oder Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen zu hoch, kann es sein, dass potenzielle Käufer auch bei einer späteren Preissenkung nichts mehr von Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen wissen wollen und Ihre Immobilie wie „Sauerbier“ am Markt angeboten wird, umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen gleich zum wirklichen Marktwert, oder etwas darüber (um Platz für Preisverhandlungen zu schaffen) anbieten.

  • 2 . Erstellen Sie ein Konzept für den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, das Folgendes mit einschließt:

Zum Konzept des Immobilienkaufs gehören, Internetwerbung, ein kleines Exposé, das Schalten von Anzeigen in der regionalen Zeitung, Gewährleistung einer telefonische Erreichbarkeit um aufkommende Fragen im Vorfeld zu beantworten, Besichtigung zur bestmöglichen Zeit und im bestmöglichen Zustand (Ihre Immobilie sollte mindestens aufgeräumt und sauber sein), etc.

  • 3. Klären Sie im Vorfeld alle möglichen Fragen ab

(z.B. nicht genehmigte Elemente (wie ausgebautes Dachgeschoss, Anbauten, etc.), eingetragene Grundschulden, Spekulationssteuer, Kosten von anstehenden Reparaturen, etc.).

  • 4. Bleiben Sie entspannt bei den Besichtigungen und beantworten Sie die Fragen ohne zu rechtfertigen.

Seien Sie bei Besichtigen gut auf Fragen vorbereitet und souverän in Bezug auf die Ermittlung des Kaufpreises und die Art, wie Sie den Marktwert ermittelt haben.

  • 5. Lassen Sie sich vor dem Notartermin auf jeden Fall die Bestätigung der Finanzierung der finanzierenden Bank zeigen.
  • 6. Übergeben Sie den Schlüssel zu Ihrem verkauften Haus oder Ihrer Wohnung erst nach dem Eingang des Kaufpreises.



Wert Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ermitteln:

Welche Faktoren spielen bei Ermittlung des Immobilienwertes in Garmisch-Partenkirchen eine Rolle:

  • Lage der des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen
  • Stadtteil in Garmisch-Partenkirchen
  • Bei Grundstücken: Bodenrichtwert in Garmisch-Partenkirchen
  • Objektart
  • Baujahr Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen
  • Zustand – etwa der Bausubstanz
  • Flächen
  • Die technische Ausstattung Ihrer Immobilie
  • Der Energieverbrauch bzw. die energetische Ausstattung
 

Mit welchen Kosten bei einem Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen sollte ich im Vorfeld rechnen ?

Ganz egal, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bevor Sie damit anfangen, sollten Sie die Kosten, welche durch einen Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen auf Sie als Verkäufer zukommen kalkulieren. Schließlich beeinflussen diese Kosten Ihre Einnahmen aus dem Immobilienverkauf erheblich. Möchten Sie im Anschluss an den Verkauf einer Immobilie gleiche eine neue Immobilie, zum Beispiel ein größeres Haus, eine größere Wohnung, in einer anderen Stadt, oder, oder, oder, kaufen ? Wollen Sie im Anschluss eine neue Immobilie kaufen?  Nur mit einer gut überlegten Kostenaufstellung Ihres Immobilienverkaufs in Garmisch-Partenkirchen wissen Sie bereits im Vorfeld, mit welchem Kapital Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie rechnen können. Berücksichtigen Sie auf jeden Fall auch das Thema „Steuern beim Immobilienverkauf„

Hier finden Sie nun einige Faktoren, die Ihren Erlös beim Immobilienverkauf mindern können:

    • Renovierungen: Um den Wert Ihrer zu verkaufenden Immobilie in Garmisch-Partenkirchen zu steigern, kann es durchaus sinnvoll sein, vor dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung noch die ein oder andere Kleinigkeit in Ordnung zu bringen – wie zum Beispiel, das überstreichen von Wasserflecken, Streichen von ganzen Räumen, gründliche Reinigung des Badezimmers, etc.  – die entsprechenden Kosten und der Nutzen (sprich Erhöhung des Kaufpreises) sollten Sie dabei im Vorfeld kalkulieren. Unter Umständen macht es auch Sinn, Ihre Immobilie einem sogenannten Homestaging zu unterziehen. Hierzu schreibt Wikipedia Folgendes:

Home Staging wird das professionelle Adaptieren von Räumen einer Wohnung oder kompletten Immobilien zur Verkaufsförderung genannt. Diese Adaption umfasst den gezielten Einsatz von Möbeln, Farbe, Licht, Wand- und Fußbodengestaltung. Gebäude, die mit Home Staging für den Verkauf vorbereitet werden, werden in Anlehnung an die Schaffung von Illusionen in der Filmwirtschaft auch Set genannt.

Eine Wohnung im unbewohnten Zustand, jedoch wird dem Interessenten durch Home Staging eine höhere Wertigkeit vermittelt

Umfragen unter US-Immobilienmaklern haben ergeben, dass hierdurch eine Verkürzung der Verkaufszeit um ein Drittel bis zur Hälfte und ein um 10–15 % höherer Verkaufspreis erreicht werden kann. Weitere Informationen zum Thema Home Staging finden Sie beim deutschen Berufsverband für Home Staging.

  • Werbungskosten: Um Interessenten auf den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen aufmerksam zu machen, sollte Ihre Immobilie auch in Anzeigen offline (z.B. in der regionalen Zeitung) oder online (in den gängigen Onlineportalen für Immobilien) geworben werden – jedoch sind diese Immobilien-Anzeigen verhältnismäßig kostspielig.
  • Professionelle Fotos: Unerlässlich für Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ist ein professionelles Exposé, das die Interessenten überzeugt, hierzu benötigen Sie professionelle Fotos Ihrer Immobilie. Wenn Sie nicht selbst routiniert mit seiner Spiegelreflexkamera umgehen können oder einen Bekannten mit Erfahrung in diesem Bereich haben, sollten Sie für professionelle Fotos für das Exposé einen Profi-Fotograf engagieren – so entstehen hierfür auch Kosten, die Sie in Ihrer Kalkulation berücksichtigen sollten.
  • Unterlagen: Liegt Ihnen schon ein Energieausweis Ihrer zu verkaufenden Immobilie vor oder muss dieser noch beantragt werden ? Haben Sie aktuelle Grundrisse Ihres Immobilien-Objektes in Garmisch-Partenkirchen, falls nein, sollten Sie diese für eine überzeugende Präsentation Ihrer Immobilie noch erstellen lassen ? – Auch hierfür entstehen Kosten.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Müssen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie das entsprechende Darlehen noch kündigen, falls ja, kann es sein, dass hierfür eine Entschädigung, an die finanzierende Bank, anfällt. So schmälert auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung Ihren Erlös beim Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen.
  • Steuern: Müssen Sie nach dem Immobilienverkauf Steuern abführen ? Informieren Sie sich im Vorfeld, wann und in welcher Höhe Ihr Immobilienverkauf in Konstanz steuerlich belastet wird.
 



Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meines Hauses, meiner Wohnung oder meines Grundstücks ?

Für den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen benötigen Sie diverse Unterlagen zum Verkaufsobjekt, die Sie sich möglichst im Vorfeld schon besorgen sollten: 

Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Immobilien-Verkauf in Garmisch-Partenkirchen:

Grundbuchauszüge: nicht älter als drei Monate. Beinhalten Informationen zur Grundschuld (Hypotheken) sowie Lasten und Beschränkungen. Tipp: Mit dem Grundbuchauszug – Abteilung I können auch sichere Aussagen über Baumöglichkeiten an Ihrem Objekt gegeben werden.

  • Grundrisse: stehen mehrere Etagen zum Verkauf, muss ein Grundriss jedes Stockwerks angegeben werden.
  • Energieausweis: zur Wahl stehen der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis. Teils darf der Verkäufer wählen, welcher abgegeben wird, teils ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
  • Wohnflächenberechnung: zu beachten ist, dass zum Beispiel Balkone und Räume mit Schrägen nicht voll berechnet werden dürfen.
  • Betriebskostenaufstellung: welche Kosten kommen unumgänglich auf den Käufer zu?
  • Flur- bzw. Katasterkarte: gibt Auskunft über Grundstücksgrenzen. Hiermit lässt sich die Grundsteuer berechnen.
 
Einige Unterlagen sind zudem nur im Bedarfsfall notwendig.

Bei Wohnungen sind dies:

  • Teilungserklärung: Hier wird die Aufteilung des Gebäudes zu mehreren Einheiten begründet.
  • Protokolle der Eigentümerversammlung: mindestens die letzte drei. Aus den Protokollen gehen unter anderem für die Zukunft wirksame Einigungen hervor.
  • Wohngeldabrechnung: Jährliche Aufstellung der Kosten, die durch alle Wohneinheiten zusammenkommen.

Falls die zu verkaufende Wohnung vermietet wurde:

  • Mietaufstellung: Die Aufstellung der vergangenen Mieten gibt Auskunft über die IST- und SOLL-Situation der Mieten. Diese ist bei der Rendite-Berechnung des Kauf-Interessenten wichtig, da damit der jährliche Ertrag aus der Vermietung des Objektes bestimmt werden kann.



Welche Strategie sollte ich für den Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen wählen ?

 

Bevor nun einfach ein Immobilienpreis bestimmt wird, der Eingang in Exposé und Inserat findet, sollte man sich noch einen kurzen Moment nehmen, um über die Strategie nachzudenken, mit der die Immobilie verkauft wird.

Im Grunde gibt es hier zwei Möglichkeiten: entweder der Immobilienverkauf wird mit Festpreis abgewickelt, oder es wird zu einem Bieterverfahren aufgerufen. Je nachdem welche Optionen man wählt, ist der Angebotspreis für die Immobilie anders zu veranschlagen. Geht man mit einem Festpreis in Verkaufsverhandlungen, ist es empfehlenswert den Verkaufspreis zu Anfang höher anzusetzen. Schließlich gehen Interessenten hierbei davon aus, dass es einen gewissen Verhandlungsspielraum gibt. 5-10 % sind hier angebracht.

Wird hingegen zu einem Bieterverfahren gegriffen, ist der Preis eher niedrig anzusetzen. Er wird bei dieser Verkaufsstrategie als Lockmittel verwendet – wenn auch deutlich darauf hinzuweisen ist, dass die Immobilie in diesem Verfahren verkauft wird. Grund: Nur wenn es eine große Gruppe von Interessenten gibt, kommt auch ein Wettbewerb zu Stande, der den niedrigen Mindestpreis ausgleicht – oder im besten Fall übertrifft.

Beide Verfahren haben ihre Vor- und Nachteile, daher sollte gut überlegt werden. Während beim Bieterverfahren je nach Dauer der Gebotsrunde recht schnell Einigkeit über den Verkaufspreis herrscht, kann beim klassischen Festpreis eine ganze Weile über diesen verhandelt werden. Ein Festpreis hingegen ist eine recht sichere Strategie, während das Bieterverfahren durch einen lebendigen Wettbewerb zwischen Interessenten an Attraktivität gewinnt.

 

Wie sollte mein Exposé und meine Anzeigen für den Verkauf meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen aussehen ?

Da Ihre Anzeige in der regionalen Zeitung oder einem der Onlineportale für Immobilien oder aber Ihr Exposé der erste Berührungspunkt mit Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ist, sollte Ihr Exposé oder Ihre Anzeige auf jeden Fall „Lust auf mehr“ machen. So sollten Sie sich bei der Erstellung des Exposes oder den Anzeige viel Mühe geben. Überzeugt Ihr Exposé oder Ihre Anzeige, bekommen Sie (automatisch) mehr „begeisterte“ Interessenten für den Kauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen.

 

Was sollte denn nun in meinem Exposé oder meiner Anzeige stehen ?

  • Größe: Die errechnete Wohnfläche Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Garmisch-Partenkirchen ist einer der wichtigsten Anhaltspunkte für Kaufinteressenten. In der Regel ist es so, nur wenn Ihre Immobilie genug Platz bietet, kommt ein Objekt für Ihre Kaufinteressenten in Frage.
  • Grundstücksfläche: Neben der Wohnfläche ist bei einem Haus auch das dazugehörige Grundstück von grosser Bedeutung für Ihre Kaufinteressenten. So können in diesem Zusammenhang können auch Informationen aus dem Baulastenverzeichnis (in unserem Beispiel für Berlin, in Ihrem Fall das Baulastenverzeichnis von Garmisch-Partenkirchen) von grossem Interesse für Ihre Interessenten sein. In diesem Baulastenverzeichnis sind bauliche Beschränkungen für Ihren Immobilien-Standort in Garmisch-Partenkirchen aufgeführt. Bestehen etwa Wegerechte oder Nutzungsbeschränkungen, die zukünftige Bauabsichten weiter Einschränken, als es der Bebauungsplan von Garmisch-Partenkirchen vermuten lässt ?
  • Grundrisse und Baupläne Ihrer Immobilie: Die Größe und die Grundstücksfläche sind letzten endes nur reine Zahlen, erst ergänzt durch Grundrisse und Baupläne Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen bekommen die Größe-Zahlen Proportionen – wie viel der Gesamtfläche kommt auf welchen Raum ? Wie viel Grünfläche auf der Immobilie stehen zur Verfügung ? – usw. 
  • Lage: Auch bei einem Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen spielt der Standort Ihres zu verkaufenden Immobilien-Objekts eine wichtige Rolle, gerade um den Immobilienwert zu ermitteln. Im einem Exposé oder einer Anzeige können Sie diese „Karte“ ausspielen. Wie ist die Einkaufssituation, wie die Anbindung an den Nahverkehr, wie weit ist es zu Schulen und Kindergärten. Alle Angaben, die für die späteren Eigentümer Ihrer Immobilie, eine Rolle spielen könnten, sollten im Exposé oder einer Anzeige Erwähnung finden.
  • Energetischer Zustand: Spätestens bei einer Besichtigung sollten Sie den Energieausweis des zu verkaufenden Immobilienobjektes vorlegen können, anderenfalls drohen Ihnen empfindliche Strafen. Wir empfehlen Ihnen daher immer mit offenen Karten zu spielen. So schaffen Sie Vertrauen bei Ihrem möglichen Käufern. Die Ergebnisse aus dem Energieausweis können Sie auch schon im Exposé oder der Immobilienanzeige erwähnen. 
  • Baujahr Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen: Gerade auch das Baujahr Ihrer zu verkaufenden Immobilie ist für Ihre potenziellen Käufer von hohem Interesse, auch sollten erfolgte Modernisierungsmaßnahmen, die meist den Wert Ihrer Immobilie steigern, in der Anzeige oder im Exposé angemerkt werden. 
  • Verkaufspreis Ihrer Immobilien: Neben allen relevanten Eckdaten Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen und allen Argumenten für den Immobilienkauf, sollte selbstverständlich auch Ihre Preisvorstellung Platz im Exposé oder Ihrer Anzeige finden. Ausnahmen Sie hierbei lediglich das Bieterverfahren, bei diesen können Sie ganz bewusst auf die Angabe eines Mindestgebots verzichten. Wenn Sie sich für das Bieterverfahren entschieden haben, sollten Sie diese Methode ausdrücklich im Exposé oder Ihrer Anzeige zum Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen hinweisen. 
  • Fotos Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen: Professionelle, erstklassige Fotos Ihres zu verkaufenden Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in Garmisch-Partenkirchen runden Ihr Exposé oder Ihre Anzeige ab. Diese Fotos Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollen gleich beim Durchblättern des Exposé oder dem durchklicken Ihrer Anzeige ein „einladendes Gefühl“ vermitteln – immer nach dem Motto, dass der Immobilien-Interessent es nicht mehr bis zum „Einzug“ erwarten kann….
  • Besonderheiten: Eventuell gibt es ja zu Ihrer zu verkaufenden Immobilie in Garmisch-Partenkirchen noch Dinge zu sagen, die hier noch nicht erwähnt wurden ? So sollten Sie natürlich „alles“ in Ihr Exposé oder Ihre Immobilien-Anzeige mit aufnehmen, was für Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen spricht. Darunter könnten bauliche Merkmale, oder aber auch einen Pool, eine Sauna, oder andere „Besonderheiten“ fallen. 
 
Bei der Wahl der entsprechenden „Vertriebskanäle“ Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollten Sie darauf achten, dass es die richtigen Kanäle zum Immobilienverkauf sind. Neben den heutzutage obligatorischen Anzeigen in Immobilien-Onlineportalen wie Immobilienscout24,  Immowelt, Immonet oder Immobilien.de sind immer noch die regionalen Zeitungen (meist gibt es am Samstag & Mittwoch spezielle Immobilien-Seiten) ein guter Anlaufpunkt. Auch sollten Sie die sogenannte „Mund-zu-Mund-Propaganda“ im weiteren Freundes- und Bekanntenkreis nicht ausser Acht lassen. 

Das A und O für eine erfolgreiche Immobilien-Vermarktung Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ist es, mit möglichst wenig Streuverlust genau die Menschen zu erreichen, die sich für Ihr Immobilienangebot interessieren könnten.

Was sollte ich bei den Verkaufsverhandlungen meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen beachten ?

Haben Sie einen Interessenten für Ihr zu verkaufendes Haus, Wohnung oder Grundstück in Garmisch-Partenkirchen gefunden, gehen die Verkaufsverhandlungen los. Nun geht es darum, dass Sie sich mit dem Kaufinteressenten Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen auf die Einzelheiten des Immobilienverkaufs einigen. Der in Exposé und in der Anzeige kommunizierte Verkaufspreis ist hierbei in der Regel die Verhandlungsbasis. In diesem annonciertem Verkaufspreis sollten Sie immer noch einen Spielraum von 5 % – 10 % einrechnen. Lassen Sie sich auf keinen Fall zu schnell runterhandeln ! Dies würde den Käufer misstrauisch machen und gibt dem Immobilienkäufer das Gefühl, dass noch deutlich mehr herauszuholen ist.

In den Verkaufsverhandlungen über Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollten Sie nun auch alle Absprachen, wie zum Beispiel den Verbleib der Einbauküche oder die Übernahmen von Möbelstücken, etc. treffen. Auch ist es möglich bestehende Mängel durch Absprache in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. So kann kann der Käufer Ihres Hauses, Wohnung oder Grundstück nicht im Nachhinein behaupten, dass diese unbekannt waren. Generell sollten Sie als Immobilienverkäufer auf die Formulierung „Gekauft wie gesehen“ bestehen.

Wenn es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um ein oder mehrere Mietobjekt (e) handelt, können nun auch Zusicherungen zur Miete gemacht werden, falls dies gewünscht ist. Dies hätte vor allem für Ihren Immobilien-Käufer Vorteile. Im Allgemeinen sollten Vertragsverhandlungen und später dann der Vertrag, immer die Interessen beider Seiten, also Ihrer Seite als Immobilien-Verkäufer und den Käufer Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, abdecken, den schlussendlich müssen Käufer und Verkäufer der Immobilie unterschreiben.

Haben Sie am Ende der Vertragsverhandlungen eine für beide Seiten zufriedenstellende Einigung gefunden, können Sie einen Notar beauftragen, der dann die Übereinkunft von Käufer und Verkäufer (in Form des Kaufvertrags) beurkundet. Dazu wird zuerst ein Entwurf des Kaufvertrages erstellt, der dann von beiden Seiten durchgesehen wird. Bevor Sie als Verkäufer Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen dann aber zum Vertrag übergehen, sollten Sie Ihr Risiko minimieren – zwar können Sie diese Prozedur auch später noch jederzeit abbrechen, sollte Ihr Käufer der Immobilie nicht zahlen können, ist es empfehlenswert die Finanzierung durch die finanzierende Bank dementsprechend zu prüfen. So sollten Sie darauf achten, dass Ihnen, spätestens vor dem Notartermin, die Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt. 

 
 
 



Was sollte ich vor der Unterschrift und der Beurkundung des Immobilienverkaufs in Garmisch-Partenkirchen wissen ?

Haben Sie dann alle Absprachen mit Ihrem Käufer der Immobilie gemacht und die Finanzierung geklärt bzw. bestätigt, gehen all diese Informationen / Unterlagen an den Notar. Der Notar ist dafür zuständig, sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer einen Vertrag unterschreiben, mit dem beide Seiten zufrieden sind. Daher wird die Unterschrift des Kaufvertrags Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen nicht nur beglaubigt, sondern beurkundet. In der Regel werden die Kosten für den Notar, vom Käufer Ihrer Immobile getragen,  meist wählt der Immobilien-Käufer auch den Notar aus. 

Neben den Absprachen, die Sie als Verkäufer einer Immobilie und Ihr Immobilien-Käufer während den Verkaufsverhandlungen getroffen haben, muss der Notar für seinen Entwurf des Kaufvertrags eine Reihe von Unterlagen und Informationen bekommen.

 

Welche Unterlagen werden für den Kaufvertrag benötigt:

Für den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen werden für die Erstellung des Kaufvertrages immer folgende Unterlagen benötigt: 
  • Grundbuchauszug: Hierbei sind für den Notar die Auszüge von Abteilung II & III wichtig, diese Auszüge aus dem Grundbuch können Sie jedoch elektronisch anzufordern.
  • Liegenschaftskataster: Diesen Auszug bekommen Sie beim Katasteramt, heutzutage können Sie dies auch elektronisch anfordern. (automatisierte Liegenschaftskarte).
  • Objektzeichnungen
  • Versicherungsunterlagen: Hier ist vor allem Gebäudeversicherung wichtig. Die Police der Gebäudeversicherung geht durch den Verkauf an Ihren Käufer der Immobilie über. Ihr Immobilienkäufer hat hierbei eine Kündigungsfrist von 30 Tage, sollte er die (bestehende) Gebäudeversicherung übernehmen möchten. 
  • Steuerbescheid
  • letzter Grundsteuerbescheid: der Grundsteuerbescheid des aktuellen Jahres oder eben aus dem letzen Jahr
  • Erbbaurechtsvertrag: Sollten Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen, hier sollten Sie um Genehmigung des Immobilienverkaufs durch den Grundstücksbesitzer bitten, sollten Sie auf den Fall auch alle Dokumente zum Erbbaurechtsvertag vorlegen. 
  • Liegt noch eine Grundschuld auf Ihrer Immobilien, müssen Sie als Immobilienverkäufer eine Löschungsbewilligung vorlegen, sofern Ihr Immobilien-Käufer diese nicht übernimmt.
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung Ihres Finanzamt wird bestätigt, dass gegen Sie als Verkäufer keine Steuerschulden vorliegen. 
 
Wenn Ihre zu vermietende Immobilie in Garmisch-Partenkirchen vermietet sein, benötigen Sie noch folgende Unterlagen: 
  • alle geschlossenen Mietverträge
  • ausgewiesene Mieteinnahmen
 
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen verkaufen, müssen Sie außerdem noch Folgendes vorlegen:
  • Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung 
  • ein aktueller Wirtschaftsplan Ihrer Hausverwaltung 
  • die letzten drei Wohngeldabrechnungen
  • die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung

 

Was passiert nach der Unterschrift beim Notar ?

Mit der Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar beginnt die Eigentumsübertragung. Nun muss der Käufer Ihrer Immobilien Ihnen den Kaufpreis überweisen. Damit der Käufer Ihrer Immobilie die Sicherheit hat, nach der Überweisung des Kaufbetrages, Ihre Immobilie auch bekommt, wird eine Auflassungsvormerkung vorgenommen. Anschließend stellt der Notar dann die Zahlungsaufforderung an den Käufer Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen.

Mit der Bestätigung von Ihnen als Immobilienverkäufer, dass der vereinbarte Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist, beantragt der Notar dann, dass die Besitzansprüche im örtlichen Grundbuch eingetragen bzw. angepasst werden.

Wurde Ihre Immobilie vom neuen Eigentümer per Kredit erworben, veranlasst der Notar außerdem die Einschreibung der Grundschuld.

Wie schliesse ich den Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen mit der Übergabe ab ?

Ebenfalls im Kaufvertrag geregelt ist der Termin für die Übergabe der Immobilie. Erst wenn diese durchgeführt ist, haben Sie den Immobilienverkauf tatsächlich abgeschlossen. In welchem Zeitraum nach Unterschrift des Kaufvertrags diese durchgeführt werden muss, ist nicht allgemein geregelt. Der Termin wird in jedem Kaufvertrag individuell geregelt. Als Verkäufer sollten Sie sich den Termin gut überlegen!

Wohnen Sie etwa in Ihrer Immobilie, muss zum Zeitpunkt der Übergabe der Umzug in Ihre Anschlussimmobilie vollzogen sein. Schließlich geben Sie nun sämtliche Schlüssel ab, übergeben die Zählerstände, und müssen bereit sein Namensschilder von Briefkasten und Klingelbrett zu entfernen.

Die Übergabe ist dabei zu protokollieren. Der Käufer muss mit dem Übergabeprotokoll bestätigen, dass der Zustand und das Inventar dem entsprechen, worauf sich im Kaufvertrag geeinigt wurde. Die Zählerstände müssen für die Ummeldung der Nebenkosten bekannt sein.



Auf was Sie bei einem privaten Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen achten sollten ? Wir zeigen Ihnen hier die häufigsten Fehler beim privaten Verkauf einer Immobilie:

 

Fehler 1: Haben Sie den Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen gut vorbereitet ?

Viele Eigentümer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Sie sollten auf jeden Fall im Vorfeld folgende Fragen klären:

  • Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ?
  • Wie lange wird der Verkauf Ihrer Immobilie dauern ?
  • Wie lösen Sie, falls nach ein Darlehen auf die zu verkaufende Immobilie besteht, das Immobiliendarlehen ab ?
  • Wann sollten Sie sich eine neue Immobilie kaufen und benötigen Sie dafür dafür eine Zwischenfinanzierung ?
  • Wie organisieren Sie zeitlich und finanziell den Eigentumsübergang ?
  • Wie können Sie den besten Verkaufspreis Ihrer Immobilie erzielen ?
  • Welche Fragen werden Ihnen Interessenten zu Ihrer Immobilie stellen ?
  • Welche juristischen Fallen lauern beim Immobilienverkauf auf Sie ?

In der Regel ist die eigene Immobilie Ihr größter Vermögensgegenstand. Jeder kleine Fehler kann Sie sehr viel Geld kosten.

 

Fehler 2: Kennen Sie den Wert Ihrer zu verkaufenden Immobilie ?

Sicher wissen Sie auch, wie viel Sie beim Kauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen bezahlt haben, oder was Sie seitdem noch an Geld in Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück reingesteckt haben ? Nicht selten ist das die Basis für die eigene Preisvorstellung, so nach dem Motto: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.” Jedoch muss diese Preisvorstellung nichts, aber auch gar nichts mit dem erzielbaren Preis für Ihre Immobilie zu tun haben. Der tatsächliche Marktpreis Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen kann über Ihrer Preisvorstellung, aber eben auch weit darunter, liegen.

Der Verkaufspreis einer Immobilie wird durch den „Markt“, somit durch das Angebot und die Nachfrage im Moment des Verkaufsprozesses,  bestimmt. Einen erzielbaren Marktpreis in Garmisch-Partenkirchen vorherzusagen, ist dabei nicht allzu einfach. In der Regel sind dafür eine Menge Erfahrung, Marktkenntnis und entsprechendes Knowhow über die Faktoren, die den Wert einer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen beeinflussen. Bei der Bewertung Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen sollten Sie dabei die alte Weisheit beherzigen: „Im Zweifel sollten Sie Jemanden fragen, der sich damit auskennt.“

 

Fehler 3: Sie stellen sich die Frage, ob Sie für den Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen einen Immobilienmakler benötigen ?

In der Tat haben viele Menschen, ihre Immobilie schon ohne Immobilienmakler verkauft, jedoch sollte die entscheidende Frage nicht lauten, ob Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen selbst verkaufen können, sondern wie Sie den besten Verkaufspreis für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen bekommen können – ohne dabei viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Immobilienmakler beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen, eine große Hilfe sein kann und in der Regel sein Geld wert ist. Der Immobilien-Makler übernimmt die professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, erstellt ein aussagekräftiges Exposé, kümmert sich um die Vermarktung Ihrer Immobilie (wie z.B. über sein Netzwerk, seine Datenbank an Interessenten aber auch um Anzeigen in den Onlineportalen wie Immobilienscout24,  Immowelt, Immonet oder Immobilien.de, der Immobilienmakler organisiert die Immobilienbesichtigungen, beantwortet alle Fragen der Kaufinteressenten, führt die Verkaufsverhandlungen durch, bereitet den Immobilien-Kaufvertrag mit dem Notar vor, hilft bei Problemen, trägt die Vermarktungskosten und erhält dafür im Erfolgsfall, bei erfolgreichem Verkauf Ihrer Immobilie ein Honorar.

 

Fehler 4: Sie möchten um sich um die Anzeige in den gängigen Immobilien-Onlineportalen selbst kümmern ?

Viele private Immobilienbesitzer setzen ihre zu verkaufende Immobilie einfach mal in die regionale Zeitung oder geben eine Anzeige in den gängigen Onlineportalen wie Immobilienscout24,  Immowelt, Immonet oder Immobilien.de oder stellen die Immobilie einfach einmal bei den kostenlosen Kleinanzeigen wie Ebay-Kleinanzeigen, Quoka, Kleinanzeigen.de oder Kalaydo ein und schauen, was passiert. Allerdings: wenn Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt haben, bekommen sie nur eine geringe Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Verkaufspreis des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Ein weiteres Problem: Private Verkäufer einer Immobilie  wollen in der Vermarktung häufig Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform. Sieht ein potentieller Kaufinteressent Ihre Anzeige in der Zeitung oder online nicht, verliert der Privatverkäufer unter Umständen Geld – denn vielleicht hätte gerade dieser Interessent den besten Preis bezahlt ?

 

Fehler 5: Sie möchten die Organisation und Durchführung der Besichtigungen selbst machen ?

Wer könnte die Immobilie in Garmisch-Partenkirchen nicht besser zeigen, als der Eigentümer selbst ? Allerdings: Oftmals haben Kaufinteressenten einer ganz anderen Blickwinkel auf ihre Immobilie als Eigentümer. Interessenten einer Immobilie fragen sich zum Beispiel, was eine Wärmeisolierung der Immobilie kosten würde, oder mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre, oder, oder, oder…

Nicht selten kommen Kaufinteressenten einer Immobilie mit einem langen Fragekatalog zur Besichtigung. Auf die Beantwortung dieser Fragen sind die Eigentümer oftmals nicht (gut) vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Manchmal verschweigen die Eigentümer auch Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z. B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz später führen können).

 

Fehler 6: Sie gehen davon aus, dass sich der Notar um den Kaufvertrag kümmert ?

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Entwurf des Kaufvertrages zu erstellen und den Übergang des Eigentums sicherzustellen. Jedoch: der Kaufvertrag einer Immobilie soll die zwischen dem Immobilien-Verkäufer und dem Immobilien-Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar jedoch nicht bei den Kaufverhandlungen dabei war, müssen die dort vereinbarten mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Verkäufer einer Immobilie sollte wissen, welche Punkte er wie in einem Verkaufsvertrag berücksichtigt wissen will, wie zum Beispiel:

  • Wann soll der wirtschaftliche Übergang der Immobilie erfolgen ?
  • Soll es eine Anzahlung für den Kaufpreis geben ?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche Mängel sollten im Vertrag festgehalten werden ?

 

Wie finde ich einen Immobilienmakler in Garmisch-Partenkirchen der zu mir passt ?

Marktkenntnis, Erfahrung mit Immobilien und bei Verkaufsverhandlungen und natürlich gute Kontakte in unserer Region Garmisch-Partenkirchen und Umgebung gehören zu den wichtigsten Eigenschaften eines guten Immobilienmaklers. Bei der Suche nach einem passenden Immobilien-Makler für Ihr Immobilien-Objekt in Garmisch-Partenkirchen sollten Sie auf die folgenden Kriterien achten:

  • Qualifikationen: z. B. durch eine Weiterbildung der IHK, eine Ausbildung zum Immobilienfachwirt oder ein Studium in der Immobilienwirtschaft
  • Referenzen: eine Liste an Immobilienobjekten, die der Immobilienmakler in den vergangenen Monaten erfolgreich verkauft hat sowie Bewertungen von anderen Verkäufern
  • Marktkenntnis: Berufserfahrung und Kenntnisse unseres lokalen Immobilienmarktes in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung 
  • Mitgliedschaft:  beim Immobilienverband Deutschland (IVD)
  • Service: wie z.B. die professionelle Wertermittlung, kostenloser Energieausweis, Finanzierungsberatung, Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, oder, oder…
  • Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung: verfügt der Immobilienmakler über eine entsprechende Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ?
  • Provisionsrechnung: Was ist alles in der Maklerprovision enthalten ? (z.B. auch Verkaufsschilder, Erstellung eines Energieausweises, etc.
  • Persönliche Beratung: Gewährleistet Ihr Immobilienmakler Ihnen eine persönliche Beratung und nimmt er sich für diese Beratung ausreichend Zeit ? Geht der Immobilienmakler individuell auf meine Situation und meine zu verkaufende Immobilie ein ?
Deshalb unser Tipp: 
Nehmen Sie im Vorfeld möglichst Kontakt zu 2 – 3 Maklern in unserer Region Garmisch-Partenkirchen auf, so bekommen Sie ein Gefühl für die Qualitätsunterschiede, so können Sie den Immobilien-Partner finden, der am besten zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt. 
 



Was kostet mich der Makler beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen ? 

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf beträgt momentan zwischen 3 % und 7 % zuzüglich der Mehrwertsteuer, ist frei verhandelbar und wird normalerweise mit der notariellen Beurkundung fällig. Individuelle Absprachen sind natürlich immer möglich.

Wie finde ich einen passenden Gutachter für meinen Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen ?

Es kann durchaus Situation im Bereich des Immobilienverkaufs geben, in denen es sinnvoll sein, einen Gutachter für Immobilienbewertung mit der Wertermittlung für Ihre Immobilie zu beauftragen. Die Beauftragung eines Immobilien-Gutachters kann u.U. in folgenden Situationen sinnvoll sein:

  • wenn Sie nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie sind
  • wenn Sie eine Immobilie mit anderen Personen erben und es um die Vermögensaufteilung geht.
  • wenn Sie sich scheiden lassen und eine Partei das gemeinsame Haus behält und die andere Partei auszahlen muss.
  • wenn Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen möchten und Sie eine erste Einschätzung im Hinblick auf den möglichen Verkaufspreis benötigen.
 
Daher unser Tipp:
Ein Gutachten von einem Immobilien-Gutachter /-Sachverständigen verhältnismäßig kostenintensiv. Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbieten, ist die Wertermittlung oft schon im Leistungspaket des Immobilien-Maklers inbegriffen.

Welche Bewertungsverfahren gibt es um meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen zu bewerten ? 

Sicher möchten Sie auch grundlegend wissen, welchen Wert Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Garmisch-Partenkirchen hat bzw. welchen Preis Sie auf dem gegenwärtigen Immobilienmarkt für Ihre Immobilie in erzielen können – der sogenannte Verkehrswert. Je nach Immobilie verwenden Gutachter / Fachleute bei der Wertbestimmung verschiedene Methoden an, die einzeln oder in Kombination verwendet werden, je nachdem, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssten. So gibt es die folgenden Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie: 

  • Vergleichswertverfahren

Am häufigsten wird der Wert einer Immobilie anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Dabei werden Angebots- und / oder tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage in Garmisch-Partenkirchen verglichen. Daraus wird dann ein Durchschnittswert errechnet, der dann als Wert für die zu bewertenden Immobilie angenommen wird. Natürlich sollten dabei noch individuelle Zuschläge bzw. Abschläge einkalkuliert werden. Oftmals ist gibt es allerdings nicht ausreichend viele Vergleichs-Immobilien, dann ist die ausschließliche Wertermittlung mittels des Vergleichswertverfahren nicht ausreichend, so sollten dann weitere Wertverfahren angewendet werden. 

  • Ertragswertverfahren

Bei Rendite-Immobilien und Miethäusern / Mietwohnungen geht es ja primär um (Miet-) Erträge, die mit der Immobilie erzielbar sind. So wird der Verkehrswert und somit Marktwert nicht aus dem Sachwert der Immobilie abgeleitet, sondern aus den erzielbaren (Miet-) Erträgen, die der Immobilieneigentümer damit erzielen kann. So schwingt hier immer die Frage mit, wie viel die Immobilie aus der Sicht von Immobilien-Investoren wert ist. Im Großen und Ganzen ergibt sich der Ertragswert aus drei Werten: 

  1. dem Ertragswert der Immobilie (dieser wird mit einem spezifischen Berechnungsverfahren aus den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen kalkuliert
  2. dem Bodenwert des Grundstücks, auf dem die Immobilie in unbebauten Zustand steht 
  3. der Restnutzungsdauer der Immobilie
  • Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist dann angewendet, wenn das Vergleichswertfahren beziehungsweise das Ertragswertverfahren keine brauchbaren Ergebnisse liefern oder um den aus den anderen Wertermittlungsverfahren ermittelten Wert der Immobilie in Garmisch-Partenkirchen zu untermauern. So wird beim Sachwertverfahren die Immobilie hauptsächlich anhand der Faktoren Herstellungskosten und Wert der Bausubstanz ermittelt. Die grundlegende Frage beim Sachwertverfahren lautet: Was würde es kosten, genau diese Immobilie an genau dieser Stelle zu bauen ? Hierbei werden die Kosten, die bei der Wiederherstellung der Immobilie im aktuellen Zustand entstehen würden, ermittelt. Der Bodenwert des Grundstückes und der Herstellungswert eventuell vorhandener Außenanlagen werden dann beim Sachwertverfahren natürlich mit eingerechnet.

 

Ich möchte eine professionelle Wertermittlung meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen. Wie gehe ich vor ? 

Eine professionelle Wertermittlung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Grundstückes wird in der Regel anhand des Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren (teilweise natürlich auch kombiniert) durchgeführt. Prinzipiell können Sie den Wert Ihrer Immobilie in einem gewissen Rahmen auch selbst kalkulieren. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Immobilien-Eigentümer den Wert Ihre Immobilie falsch oder einfach zu hoch einschätzen. Das passiert mitunter aus emotionalen Gründen, da die Inhaber von Immobilien oft sehr an den Immobilie hängen oder zum Beispiel durch selbst durchgeführte Umbauten, etc. die die Immobilieneigentümer oft als sehr wertvoll einschätzen, die von potenziellen Interessenten nicht wertgeschätzt werden oder eben einfach nicht gewünscht werden. 

Die professionelle Wertermittlung hat somit zwei Vorteile: Zum einen ist ein Gutachter oder erfahrener Immobilienmakler von Berufs wegen genau über den Markt und erzielbare Preise im Bilde und zum anderen ist er nicht emotional an der Immobilie verhaftet und kann so leichter einen objektiven Blickwinkel über die zu beurteilende Immobilie einnehmen.

 
Wie bekomme ich eine professionelle Wertermittlung meiner Immobilie ?

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten um eine professionelle Beurteilung Ihrer Immobile in Garmisch-Partenkirchen zu bekommen: 

  • durch einen professionellen Gutachter/Sachverständigen
  • durch einen qualifizierten Immobilienmakler, der die entsprechende Erfahrung & Marktkenntnis mitbringt
Bitte beachten Sie, dass die Berufsbezeichnung des Gutachters / Sachverständigen nicht geschützt ist, dementsprechend gibt es auch unterschiedliche Preise und die Gutachten sind manchmal unterschiedlich verlässlich.


Benötigen Sie ein Wertgutachten für ein Gericht, für das Finanzamt oder Ihre Bank, benötigen Sie in der Regel einen vereidigten Gutachter. Ein gerichtsfestes Vollgutachten kostet dann aber auch 0,5 % – 1 % des ermittelten Verkehrswerts. Sogenannte Kurzgutachten (zum Beispiel dass Sie einfach mal einen Marktwert der Immobilie haben) bekommen Sie in der Regel für einige Hundert Euro.



Welche Kosten fallen für mich als Immobilien-Verkäufer in Garmisch-Partenkirchen an ? 

Bei einem Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen müssen Sie als Immobilienverkäufer unter Umständen mit folgenden Kosten rechnen: 
  • Maklerprovision: Die Maklergebühren / Gebühren für den Immobilienmakler sind verhandelbar und von Region zu Region unterschiedlich geregelt.
  • Energieausweis: Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises bewegen sich im Bereich von 50,00 € bis 500,00 € und sind in der Regel von Ihnen als Verkäufer zu tragen.  
  • Wertermittlung: Für den Verkauf Ihrer Immobilien reicht es in der Regel aus, dass Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen von einem qualifizierten Immobilienmakler bewerten lassen. Dieser Service ist normalerweise kostenlos, wenn Sie einen Maklervertrag bei dem entsprechenden Makler abschliessen. Wenn Sie die Wertermittlung Ihres Hauses, Wohnung oder Grundstück durch einen Gutachter bewerten lassen wollen, sind die Kosten abhängig vom entsprechenden Aufwand und kann unter Umständen bis auf ca. 1000,00 € gehen.  
  • Vermarktungskosten: Beim einem Verkauf Ihrer Immobilie über einen qualifizierten Immobilienmakler aus dem Großraum Garmisch-Partenkirchen, kommt der Makler für die Vermarktungskosten auf. Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück selbst verkaufen, müssen Sie mit bis zu 1.000,00 € für für professionelle Fotos, Anzeigen in der regionalen Zeiten oder Anzeigen in den Onlineportalen rechnen.
  • Kosten für Renovierungen: Je nach Renovierungsbedarf fallen Kosten für Schönheitsreparaturen für Sie als Verkäufer der Immobilie in Konstanz an. 
  • Notarkosten: Die Kosten für den Notar trägt zwar meist der Käufer der Immobilie, in manchen Fällen werden diese jedoch auch auf beide Parteien aufgeteilt. Die Notarkosten orientieren sich dabei am Kaufpreis Ihrer zu verkaufenden Immobilie und liegen bei zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Für die vorzeitige Ablösung Ihres Darlehens mit Zinsbindung berechnet Ihnen Ihre Bank in der Regel eine Strafzahlung.
  • Spekulationssteuer: Die deutsche Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen. Wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer an, vorausgesetzt Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt. 
  • Löschung der Grundschuld: Für die Löschung der Grundschutz berechnet das zuständige Grundbuchamt eine Gebühr von ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. 
  • Steuern: Je nachdem, wie lange sich die zu verkaufende Immobilie in Ihrem Besitz befunden hat, müssen Sie eine Spekulationssteuer entrichten. Die Spekulationssteuer fällt allerdings dann an, wenn Sie die zu verkaufende Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen und Sie einen tatsächlichen Gewinn mit dem Immobilienverkauf erzielen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen also erst nach zehn Jahren, so müssen Sie keine Steuern bezahlen. 



Ich möchte mein Grundstück in Garmisch-Partenkirchen verkaufen, was sollte ich beim Grundstücksverkauf beachten ? 

Beim Grundstücksverkauf in Garmisch-Partenkirchen sind vor allem das „Maß und die Art der baulichen Nutzung“ entscheidend. Der Kaufpreis bzw. Wert des Grundstück richtet sich also danach, wie sich Ihr zu verkaufendes Grundstück bebauen lässt. Auch ist es ein wichtiges Kriterium, ob Ihr zu verkaufendes Grundstück bereits erschlossen ist. Wenn Ihr Käufer bzw. Kaufinteressent hingegen noch eine Zufahrtsstraße bauen, die entsprechende Kanalisation und Kabel, vor Baubeginn, verlegen muss, sinkt dementsprechend natürlich der Verkaufspreis bzw. Marktpreis Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen. Für die Grundstücksbewertung zieht der Gutachter die Bodenrichtwerte heran, die unser örtlicher Gutachterausschuss in Garmisch-Partenkirchen regelmäßig herausgibt.

Beim Verkauf Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen gibt es einige Aspekte, die Sie als Verkäufer des Grundstücks unbedingt beachten sollten. Meist möchten potenzielle Käufer Ihres Grundstücks natürlich erst einmal wissen, ob die Liegenschaft in Garmisch-Partenkirchen generell für eine Bebauung geeignet ist. Ein Bebauungsplan, den Sie bei zuständigen Bauamt in Garmisch-Partenkirchen einsehen können, gibt Ihnen gute Einblicke in die Eigenschaften des zu verkaufenden Grundstücks. Auch die Beschaffenheit des Freilands sollten Sie vor dem Grundstücksverkauf gut dokumentieren – am Besten mithilfe von aussagekräftigen Fotos. So können sich Kaufinteressenten Ihre Grundstückes davon überzeugen, ob es sich bei Ihrem Grundstück in Garmisch-Partenkirchen zum Beispiel um eine Grünfläche oder ein bewaldetes Gebiet dreht.

 

Ermitteln Sie den Bodenwert Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen

Damit Sie bei Verkaufsverhandlungen eine gute Position einzunehmen, sollte ganz am Anfang der Bodenwert Ihres Grundstückes in Garmisch-Partenkirchen ermittelt werden. Der Bodenwert richtet sich nach den bisher erzielten Preisen für vergleichbare Liegenschaften im direkten Umfeld und wird von der jeweiligen örtlichen Stadt oder Gemeinde ermittelt. Freiland in Ballungsgebieten erzielt in der Regel deutlich höhere Verkaufspreise als in ländlichen Gegenden.



 

Wie funktioniert der Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Garmisch-Partenkirchen ? Was muss ich dabei beachten ? 

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Garmisch-Partenkirchen ist oftmals komplexer wie beim Verkauf von Wohnimmobilien, da die Anforderungen der Immobiliennutzer meist weitaus spezieller sind. Beispielsweise könnte Ihre Lagerhalle in Garmisch-Partenkirchen nur für eine bestimmte Nutzung ausgelegt, was sich natürlich auch auf die Vermietungssituation auswirken kann. Deshalb sind in der Regel vermietete Gewerbeimmobilien in Garmisch-Partenkirchen mit langer Vertragslaufzeit bei Immobilien-Investoren deutlich beliebter als leer stehende Gewerbe-Immobilien. Gewerbeimmobilien werden in der Regel mit dem Ertragswertverfahren bewertet, da hier die regelmäßigen Mieteinnahmen die Basis für die Bewertung der Gewerbeimmobilie darstellen.

Bitte beachten Sie, dass sich der Verkauf von gewerblichen Immobilien deutlich von privaten Immobilienverkäufen unterscheidet, da dort insbesondere das Finanzamt eine wichtigere Rolle spielt. In der Regel wird der Verkauf von Gewerbeimmobilien besteuert, sofern sich diese gewerblichen Immobilien weniger als zehn Jahre in Ihrem eigenen Besitz befunden haben. Auch kann es sein, dass der Staat, bzw. das Finanzamt von gewerblichem Immobilienhandel ausgeht, der wiederum besteuert. Wenn Sie als Immobilieneigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei gewerbliche Immobilien verkaufen, wird zudem die örtliche Gewerbesteuer fällig.



Soll ich meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen oder besser vermieten ?

Sie stehen vor der Frage, ob Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen oder doch besser vermieten sollten ? Der aktuelle Immobilienmarkt in ganz Deutschland wie auch in Garmisch-Partenkirchen, spricht Dank der momentanen hohen Nachfrage nach Wohnraum sicherlich dafür, die Vermietung Ihrer Immobilie in Betracht zu ziehen. Die langfristige Vermietung lohnt für Sie insbesondere dann, wenn Ihnen als Eigentümer einer Immobilie eine attraktive Rendite bleibt. Schließlich birgt die Vermietung bekannterweise auch einige Risiken mit sich, wie zum Beispiel:

  • nicht umlagefähige Betriebskosten (beispielhaft die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen)
  • Verwaltungskosten
  • Kosten für Instandhaltungen
  • Mietausfallwagnis

die Sie als Eigentümer einer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen im Notfall auffangen müssen. Unterm Strich sollten die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen die Kosten nicht nur decken, sondern im Idealfall auch noch eine entsprechende Rendite erwirtschaften. Die Rendite einer Immobilie richtet sich nach unterschiedlichen Kriterien, wie der Lage, der Vermietbarkeit und dem Zustand des Gebäudes.

Ein Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen könnte sich in folgenden Situationen rechnen:

  • Die Mietrendite fällt geringer aus, als die Rendite einer alternativen Geldanlage (wie z.B. Aktien, ETF´s, Tagesgeld, etc.
  • Sie Kapital benötigen, um andere / größere Anschaffungen zu tätigen.
  • Sie nicht die Zeit und das Geld für die Verwaltung der Immobilie aufbringen können oder möchten.

Wann ist eigentlich die beste Jahreszeit / der beste Monat um meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen zu verkaufen ?

 

Erfahrungsgemäß spielt die Jahreszeit beim Immobilienverkauf einer Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen weniger eine Rolle. Beim Verkauf eines Hauses in Garmisch-Partenkirchen kann dies jedoch von grösserer Bedeutung sein. Nicht immer hat man jedoch beim Verkaufen seines Hauses die Möglichkeit, sich die beste Jahreszeit oder überhaupt den Zeitpunkt herauszusuchen. Wenn Sie die freie Wahl eines Verkaufs-Zeitraums Ihres Hauses in Garmisch-Partenkirchen haben, wird Folgendes empfohlen: 

Ein klassischer Zeitpunkt für den Umzug in ein neues Hauses (z.B. für eine Familie) ist natürlich die Zeit vor dem Schulbeginn, somit von Mai bis Anfang September, je nach Bundesland. Daher ist es strategisch sinnvoll, wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses, falls dies möglich ist, im Frühjahr (ab April) und im Sommer anzubieten. Ein weiteres Argument für einen Immobilienverkauf im Frühjahr / Sommer ist das Thema Licht. Ende Juni steht die Sonne am höchsten und früh morgens, wie auch spät abends sieht alles schön hell aus. Dies wirkt sich auch auf die Besichtigungen aus, auch sind Sie bei Besichtigungen zeitlich nicht limitiert, da es Abends sehr lange hell bleibt. Abendliche Besichtigungen, wenn es bereits draussen dunkel ist, werden von Immobilienprofis nicht empfohlen. 

Es gibt allerdings auch Häuser, die sich im Herbst und Winter auch gut verkaufen können, wie zum Bespiel neue Häuser bzw. im Erstbezug. Bei Häusern, die älter als 30 Jahre ist, architektonisch eher langweilig sind, nicht ganz frisch gestrichen, etc. wirkt das frische Grün im  Garten beim Hausverkauf oft schon Wunder.

Gibt es noch weitere Tipps für den Verkauf meines Hauses in Garmisch-Partenkirchen ? 

 
Hier wollen wir Ihnen nochmals ein paar Tipps für Ihren Hausverkauf in Garmisch-Partenkirchen geben, vielleicht auch gerade dann, wenn Sie Ihr Haus in Garmisch-Partenkirchen auch nur schweren Herzens oder weniger schweren Herzens verkaufen wollen oder müssen.
 

Hausverkauf Tipp Nr. 1: Bei Ihrem Hausverkauf in Garmisch-Partenkirchen benötigen Sie natürlich auch die die Pläne des Hauses. Das bedeutet Grundrisspläne, Querschnitte, Lagepläne. Hinzu kommen Energieausweis, Brandversicherungsurkunde, Nebenkostenübersicht (Heizkosten, Müll, Wasser, etc.), der Grundbuchauszug, die Baubeschreibung (soweit beschaffbar) und Bilder von innen und außen. 

Hausverkauf Tipp Nr. 2 Die Grundrissbearbeitung: Da Sie Ihr Haus in Garmisch-Partenkirchen natürlich für einen guten Preis verkaufen möchten, sollten Sie Ihr Haus auch im Internet oder in Anzeigen dementsprechend professionell „präsentieren“ so sollten Sie u.U. die Grundrisse Ihres Hauses auch dementsprechend aufbereiten oder so aufbereiten lassen, sodass Sie in Ihren Anzeigen professionell auftreten. Manchmal reicht es schon, wenn Sie die Grundrisse Ihres Hauses mit einem kostenlosen Zeichnungsprogramm „nachzeichnen“ und die Räume mit Quadratmeterangaben ergänzen. Gegebenenfalls können Sie Ihr Haus auch von kostengünstigen Grundriss-Zeichnungs-Anbietern wie McGrundriss, Roomsketcher, Grundrissprofi, oder, oder zeichnen lassen. Auf alle Fälle sollten Ihre Räume dort gut erkennbar sein. Dieses kleine Investment zahlt sich für Sie auf jeden Fall aus.  

Hausverkauf Tipp Nr. 3 Exposeerstellung : Stellen Sie eine Liste der wichtigsten Daten über Ihr Haus in Garmisch-Partenkirchen, wie Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Nutzfläche, Energiekennwert, Liste der letzten Renovierungen mit Kostenangabe, Lage(ruhig oder nicht ganz ruhig), Heizungsart (wann wurde diese erneuert), Fensterart (wann wurden diese erneuert oder gestrichen), etc. zusammen und erstellen Sie ein „stichpunktartiges Prospekt“. Verwenden Sie dabei nicht zu viele Eigenschaftswörter, jedoch weisen Sie auf ein oder zwei gravierende Vorteile Ihres Hauses deutlich hin. Bei zuviel Text überliest Ihr potentielle Käufer meist das Wichtigste. Überprüfen Sie Ihre Angaben, wenn Ihr Gebäude in Garmisch-Partenkirchen Baujahr 1969 ist, dann schreiben Sie nicht 1970, etc. 

Hausverkauf Tipp Nr. 4 Bilder Ihres Hauses in Garmisch-Partenkirchen: Besorgen Sie sich eine gute Weitwinkelkamera (jedoch keine übertriebenen Weitwinkel), schaffen Sie dann so viel Platz wie es eben geht in den Räumen und machen Sie die Aufnahmen bei schönem Wetter. Fertigen Sie möglichst viele Bilder Ihres Hauses in Garmisch-Partenkirchen an und suchen Sie sich die 12 – 18 besten Fotos raus. Falls Sie noch Lust haben, Ihre Fotos am Rechner zu bearbeiten, dann hellen sie diese einfach etwas auf – nicht um potenzielle Interessenten zu täuschen, sondern da im Internet die Darstellung meist etwas verdunkelt dargestellt wird

Hausverkauf Tipp Nr. 5 Werbung: Präsentieren Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen in den gängigen Immobilien-Onlineportalen wie wie Immowelt, Sueddeutsche.de, Immobilienscout24, Immonet und Immobilien.de. Je nachdem wie schnell Sie Ihr Haus in Garmisch-Partenkirchen verkaufen möchten, inserieren Sie auf einem oder mehreren Immobilien-Portalen. Oft ist es ratsam, wenn Sie Ihre Immobilie in Konstanz hin und wieder in den gängigen Printmedien (wie Zeitungen oder Werbeblätter) inserieren. In der Regel bekommen Sie dadurch ein ganz anderen „Publikum“. Auch gibt es viele weitere Möglichkeiten, wie Sie den Hausverkauf Ihres Hauses in Garmisch-Partenkirchen „bewerben“ können, wie z.B. durch das Verteilen von Wurfzetteln in die Briefkästen der Umgebung, Aushänge in Baumärkten und Lebensmittelläden – die Erfahrung zeigt, dass man dadurch oftmals die besten der Kaufinteressenten findet. 

Hausverkauf Tipp Nr. 6 Besichtigungen: Es gibt 2 Arten von Besichtigungen: Den einzelnen fixen Besichtigungstermin oder einen „offenen“ Wochenendtermin, zu dem Sie mehrere Kaufinteressenten, in einem bestimmten Zeitraum, einladen. Beide Besichtigungsarten sind dabei absolut effektiv, „offene“ Besichtungszeiträum werden i.d.R. von Immobilienmaklern eher ungerne angeboten. Achten Sie darauf, dass Sie keine Besichtigungen bei Dämmerung und Dunkelheit – idealerweise bei Sonnenschein“ und „im Winter nur in geheizten Räumen (da sonst Ihre Besucher frieren) durchführen. Übrigens: bei Besichtigungen fängt man i.d.R. immer im Wohnzimmer an. 

Hausverkauf Tipp Nr. 7 Folgetermine, Finanzierung, Notartermin: Erfahrungsmäßig entscheiden sich 20% Ihrer potenziellen Immobilienkäufer sofort, beim ersten Besichtigungstermin, für den Immobilienkauf. Der große Teil der potenziellen Käufer Ihres Hauses bei einem 2. Besichtigungstermin & nach Klärung der noch offenen Fragen. Übrigens – wünscht ein Kaufinteressent Ihres Hauses in Konstanz einen 3. oder 4. Besichtigungstermin – dann kauf dieser so gut wie wie. Die Abklärung der Immobilien-Finanzierung dauert normalerweise nicht länger als 14 Tage, so dass Sie ca. 14 Tage nach der Kaufentscheidung einen notariellen Termin wahrnehmen können. Lassen Sie sich dabei nicht zu lange hinhalten. 



Welche Steuern fallen für mich detailliert beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen an ?

Wann fällt beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer für Immobilien an und wann nicht ? Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen verkaufen möchten, sollten Sie auf jeden Fall das Thema „Spekulationssteuer für Immobilien“ nicht ganz außer acht lassen. 

Im Einkommenssteuergesetz § 23, werden Verkäufer einer Immobilie generell in zwei Gruppen unterteilt:

  1. Die zum Verkauf stehende Immobilie wurde vollständig selbst genutzt. In diesem Fall fällt beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen keine Spekulationssteuer an, vorausgesetzt Sie als Eigentümer der Immobilie haben im Jahr des Verkaufs Ihrer Immobilie sowie in den beiden Jahren dafür ausschließlich selbst die Immobilie bewohnt. 

  2. Wenn Sie jedoch die Immobilie vermietet haben, dann greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren, die normalerweise ab dem Kaufdatum beginnt. Verkaufen Sie zum Beispiel Ihre Immobilie bereits nach 8 Jahren, dann müssen Sie den Überschuss dementsprechend versteuern, wobei aus steuerlicher Sicht die bereits von Ihnen geltend gemachte steuerliche Abschreibung (AfA) zu Ihren Ungunsten berücksichtigt wird und somit ergänzend zu versteuern ist. Falls Sie also einen „Überschuss“ (beim Verkauf der Immobilie) von beispielsweise 100.000 Euro erzielen und einen Spitzensteuersatz von 28 % haben, bedient sich der Staat an Ihrem Vermögen in Höhe von 28.000 Euro , die sogenannten Spekulationssteuern.

Nun haben Sie zwei Möglichkeiten:

  1. Ihr Überschuss (durch den Verkauf Ihres Hauses oder Wohnung) ist so groß, dass Sie trotz dieser Steuerlast zufrieden sind oder

  2. Die Steuerlast ist so hoch, dass Sie besser noch 2 Jahre mit dem Immobilien-Verkauf warten, um dann nicht unnötig dem deutschen Fiskus das Geld nachzutragen und Sie somit Ihre Immobilie dann erst verkaufen.

Bei Steuerfragen rund um Ihren Immobilienkauf sollten Sie generell immer Ihren Steuerberater zu Rate ziehen. Fragen Sie Ihren Steuerberater ebenfalls, falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben nun noch eine weitere Immobilie verkaufen möchten. Es gibt hier die sogenannte Drei-Objekt-Grenze und das Risiko, dass Sie dann als Privatperson vom Finanzamt als „gewerblicher Grundstückshändler“ eingestuft zu werden. Liegt aus steuerlicher Sicht ein gewerblicher Grundstückshandel vor, müssen Sie nicht nur die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen, sondern fällt für Sie dann auch die Gewerbesteuer an.



Soll ich meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen besser renoviert oder unrenoviert verkaufen ? 

Ist es besser eine renovierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren oder eher nicht ?

Vielen Eigentümern, die eine Immobilie verkaufen möchten, stellen sich genau diese Frage. Manche denken, es ist besser renoviert zu verkaufen, weil es eben (z.B. bei Besichtigungen oder in den Anzeigen, etc.) schöner aussieht. Andere sagen, dass der neue Käufer einer Immobilie sich seine Fliesen doch lieber selbst aussucht und daher selber renovieren möchte.

Unabhängig davon, was wirtschaftlich schlauer ist, sollten Sie sich als Erstes die folgende Frage stellen: Selbst wenn eine Renovierung u.U. einen höheren Kaufpreis bringt, möchten Sie sich diese Renovierung Ihrer Immobilie überhaupt „antun“ ? Möchten Sie dies wirklich tun ? Angebote einholen, Handwerker & Material organisieren, etc. ? Oder möchten Sie dann vielleicht nicht den absolut maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie, dafür haben Sie dann aber mit der Übergabe an einen Immobilienmakler auch keine Arbeit mehr mit Ihrer Immobilie. 

 
Ist es nun besser, die Immobilie in Garmisch-Partenkirchen renoviert oder renovierungsbedürftig zu verkaufen ? 

In der Tat, ist es oftmals besser, Ihre Immobilie renoviert zu verkaufen, erstens können Sie dadurch in der Regel einen höheren Verkaufspreis realisieren, zweitens können sich potenzielle Käufer Ihrer Immobilie oft nicht vorstellen, wie die Immobilie in renoviertem Zustand aussehen könnte und interessieren sich somit i.d.R. nicht für Ihre Immobilie & fallen somit als potenzielle Käufer Ihrer Immobilie weg. Auch neigen Kaufinteressenten dazu, zu folgern, dass es weitere Schäden oder Probleme gibt mit dem zu verkaufenden Objekt gibt, schauen somit genauer hin & wollen u.U. noch einen großen Nachlauf auf den Kaufpreis. 

Kaufinteressenten schätzen die Kosten für Renovierungen für gewöhnlich deutlich höher ein, als sie tatsächlich zu Buche schlagen. Sie können die gleiche Renovierung immer auch für den doppelten Preis bekommen, das ist kein Problem. Renovierungspreise gehen bei gleicher Qualität oftmals extrem weit auseinander, so ist hier auf jeden Fall ein Preisvergleich der Handwerker ratsam. 

 
Welche Renovierungen sind beim Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen sinnvoll ?

Erfahrungsgemäß „lohnen“ sich Malerarbeiten nahezu immer. Ratsam ist auch immer eine Erneuerung des Bodens (z.B. Teppichboden oder Laminat). Im Badezimmer kommt es auf den Zustand des alten Bades und den Gesamteindruck der Immobilie an. Eine große Immobilie (egal ob Haus oder Wohnung) mit einem hässlichen Bad kann enorm an Wert gewinnen, wenn zuvor eine Bad-Renovierung stattgefunden hat. Dagegen bei einem kleinen Appartment in Garmisch-Partenkirchen könnte eine Renovierung des Badezimmers oftmals sehr unwirtschaftlich werden. Kleine Schönheitsreparaturen, die Sie selbst ausführen, wie zum Beispiel gelbe Lichtschalter und das Austauschen von Steckdosen, die Erneuerung des Duschschlauches, etc. zahlen sich i.d.R. immer aus.



Wohnung verkaufen in Garmisch-Partenkirchen – Wie ermittle ich den Wert meiner Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen ? Was ist meine Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen wert ? 

Bestimmt haben Sie sich diese Frage auch schon gestellt ? Denn bei einem Verkauf Ihrer ETW konkurriert Ihre Eigentumswohnung am Immobilienmarkt dort mit anderen Immobilienobjekten aus dem Raum Garmisch-Partenkirchen. Dabei ist eine präzise Einschätzung mit einem realistischen Wert Ihrer Eigentumswohnung nicht nur bares Geld wert, auch hängt von der realistischen Wertermittlung Ihrer ETW ab, ob Ihre Eigentumswohnung überhaupt erfolgreich verkauft werden kann. So fällt an der realistischen Wertermittlung Ihrer ETW, als erster Schritt bei einem Wohnungsverkauf in Garmisch-Partenkirchen, eine zentrale Bedeutung zu. Wir listen Ihnen hier einmal die wichtigsten Parameter bei der Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung auf: 

1. Wovon hängt der Wert meiner Wohnung in Garmisch-Partenkirchen ab ?

2. Welche verschiedenen Bewertungsverfahren gibt es ? 

3. Macht es für Sie Sinn eine professionelle Wertermittlung in Anspruch zu nehmen ? 

4. Wie können Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung in Garmisch-Partenkirchen selbst ermitteln ?

 

1. Wovon hängt der Wert Ihrer ETW in Garmisch-Partenkirchen ab ? 

Die Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung, wie viel Ihre ETW wirklich wert ist, ist unter Umständen gar nicht so einfach zu ermitteln. Denn es spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle – manche Faktoren bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie kommt mehr Bedeutung, zu, manchen kommt eine weniger wichtige Bedeutung bei der Wertermittlung zu. Folgende Faktoren gibt es bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen: 

  • Lage: Das Gebiet / Stadtteil, etc.  von Garmisch-Partenkirchen oder der Umgebung, in der Ihre Wohnung liegt, ist mit einer der wichtigsten Faktoren für die Ermittlung des Marktwertes bzw. des Preises Ihrer Wohnung. Liegt Ihre ETW in der Innenstadt von Garmisch-Partenkirchen, am Stadtrand oder befindet sich Ihre Wohnung in einer dörflichen Gegend etwas außerhalb ? Wie sieht es in der allgemeinen Umgebung Ihrer Wohnung aus ? Wie ist die Gegend rund um Ihre Immobilie beschaffen ? All die Antworten auf diese Fragen haben bei der Preisbildung Ihrer Eigentumswohnung im Raum Garmisch-Partenkirchen entscheidenden Einfluss.
  • Größe/Wohnfläche: Selbstredend ist von Bedeutung, wie groß eine ETW ist. In ähnlicher Lage wird eine 100 qm-Wohnung logischerweise deutlich mehr kosten als ein 50 qm Appartment.
  • Schnitt: Manche Wohnungen haben eine ungünstige Aufteilung, dies mindert den Wert Ihrer ETW. Vorteilhaft geschnittene Wohnungen, die die Einrichtung und die Bewohnbarkeit unterstützen, erzielen in der Regel höhere Verkaufspreise. 
  • Qualität: Qualität und Ausstattung Ihrer Eigentumswohnung sind weitere Faktoren bei der Wertermittlung. Eine gute Bausubstanz, eine qualitativ hochwertige Einrichtung, wie zum Beispiel eine gute Einbauküche, spielen beim Wert Ihrer Eigentumswohnung natürlich ebenfalls eine wichtige Rolle.
  • Zustand/Baujahr Ihrer Eigentumswohnung: Wie ist der generelle Zustand Ihrer ETW ? Muss die Wohnung bald renoviert werden, was wiederum Geldeinsatz des möglichen Käufers Ihrer Immobilie mit sich bringt ? Steht eine energetische Sanierung der Immobilie an ? Neuere Wohnungen in gutem Zustand können in der Regel deutlich teurer verkauft werden als Wohnungen, denen eine jahrzehntelange Nutzung anzusehen ist oder die einfach in schlechtem Zustand sind. Doch auch alte Wohnungen im Großraum Garmisch-Partenkirchen können in sehr gutem Zustand sein, vor allem, wenn zwischenzeitliche Erhaltungsmaßnahmen getroffen wurden. Hier sollten Sie bei der Wertermittlung nach dem individuellen Einzelfall beurteilen.
  • Stockwerk:  Auch der Lage Ihrer ETW im Gebäude kommt eine wichtige eine Rolle zu. Meist sind höher bzw. oben gelegene Wohnungen teurer als niedrig oder im Erdgeschoss gelegene Wohnungen, jedoch nur, wenn es auch einen funktionstüchtigen Aufzug im Gebäude gibt.
  • Was gehört zu Ihrer Wohnung in Großraum Garmisch-Partenkirchen dazu ? Hat Ihre Wohnung einen Balkon, eine schöne Außen- oder Gartenanlage, nutzungsfähige Gemeinschaftsräume usw. ?
  • Vermietet / unvermietet: Für unvermietete Wohnungen gibt es grundsätzlich eine höhere Nachfrage, während vermietete Wohnungen hauptsächlich für Kapitalanleger aus dem Raum Garmisch-Partenkirchen interessant sind. Unvermietet verkaufen sich Wohnungen daher in der Regel etwas teurer. Jedoch, falls Ihrer Eigentumswohnung schon lange leer steht, kann das den Verdacht hegen, dass etwas mit der Wohnung nicht stimmt, was wiederum den Verkaufspreis Ihrer Wohnung im Raum Garmisch-Partenkirchen unter Umständen deutlich nach unten drückt.

Wie würde mein Immobilienverkauf in Garmisch-Partenkirchen im Bieterverfahren ablaufen ?

Vielleicht haben Sie auch schon vom Immobilienverkauf im Bieterverfahren gehört ? Hier wollen wir Sie einmal über die Chancen als auch über die Risiken über den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen im Bieterverfahren informieren. 

Häufig wird der Begriff Immobilienverkauf im Bieterverfahren missverstanden: Ein Verkauf Ihrer Immobilie im Bieterverfahren ist keine Versteigerung, sondern eher ein Ausloten des bestmöglichen Verkaufspreises durch Sie als Immobilienbesitzer.

 

Wie läuft der Verkauf meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen im Bieterverfahren ab ? 

Der Ablauf beim Bieterverfahren im Raum Garmisch-Partenkirchen sieht im Wesentlichen so aus:

1. Ihre Immobilie wird zu einem Mindestpreis oder für 1,00 € angeboten, jeweils mit dem Hinweis, dass es sich um ein offenes Bieterverfahren handelt. Hierbei gibt es unterschiedliche Taktiken. Manche Interessenten Ihrer Immobilie werden zu ihrem persönlichen Mindestpreis anbieten. Damit „verrät“ der Kaufinteressent an Ihrer Immobilie natürlich bereits seinen Preis. Die 1,00 €ist natürlich weitaus spannender und lässt alles offen. 

 

Wer bietet mehr für meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ? 

2. Ein von Ihnen beauftragter Immobilienmakler aus dem Raum Garmisch-Partenkirchen oder Sie selbst als Immobilieneigentümer bieten über einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 4 oder 6 Wochen mehrere offene Besichtigungstermine an. Es gibt dann einen fixen Zeitpunkt, zu welchem alle Preisangebote abgegeben werden können. 

Danach entscheiden Sie als Immobilienbesitzer im Raum Garmisch-Partenkirchen normalerweise anhand des besten Preises, vorausgesetzt der mögliche Verkaufspreis liegt innerhalb Ihres gesetzten Verkaufspreis-Rahmens. Da das ganze „Bieterverfahren“ „offen“ ist, gibt es keinen Kaufzwang für Ihren potentiellen Immobilienkäufer und auch Sie als Immobilienverkäufer können vom Bieterverfahren einen Rücktritt machen. Am offenen Bieterverfahren ist somit nichts verbindlich, häufig kommt es aber zum Kaufabschluss.

Nachverhandeln: Manchmal kontaktiert der Verkäufer der Immobilie auch noch die 3 besten Preisangebote und fragt, ob diese noch an der Immobilie interessiert sind und ob sie ihr Kaufpreis-Angebot noch erhöhen möchten, jetzt da sie unter den letzten Dreien sind.

Unser Tippp zum Bieterverfahren im Raum Garmisch-Partenkirchen: Je mehr und besser die Werbung für Ihre Immobilie machen und umso vollständiger Ihr Exposé, sowie Unterlagen sind, desto höher liegt Ihre Chance auf einen wirklich guten Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Wenn Sie die Werbung und Vorbereitung etwas schlampig durchführen, desto weniger Kaufinteressenten an Ihrer Immobilie bemerken Ihre angebotene Immobilie und reagieren entsprechend.

 

Eignet sich das Bieterverfahren beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses in Garmisch-Partenkirchen für Sie als Immobilienverkäufer ?

Das offene Bieterverfahren kann bei den folgenden Verkaufsfällen Sinn machen:

1.: Ihre Immobilie im Raum Garmisch-Partenkirchen ist sehr speziell und der Verkaufspreis lässt sich nicht leicht errechnen,

2. Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ist höchstwahrscheinlich extrem stark nachgefragt und daher vom Maximal-Verkaufspreis schwer zu errechnen,

3. Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen war zu einem zu hohen Preis zu lange am Markt und die Nachfrage ist zusammengebrochen, sodass Sie nun Wege beim Immobilienverkauf im Raum Garmisch-Partenkirchen gehen müssen.

Gibt es Tipps für eine erfolgreiche Verkaufsverhandlung beim Verkauf meiner Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ?

Sie kennen das bestimmt auch: Wenn man selbst eine Immobilie kauft, möchte man es möglichst günstig erwerben. Beim Verkauf einer Immobilie trifft natürlich genau das Gegenteil zu, selbstverständlich möchte man zum bestmöglichen Preis verkaufen. Das gilt für Autos, Fernseher und auch für teure Gegenstände wie natürlich auch für Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen. 

Hier finden Sie nun einige Tipps, wie Sie sich gut für eine erfolgreiche Immobilien-Verkaufsverhandlung vorbereiten können:

1. Lernen Sie den Immobilienmarkt und die Marktpreise bei Immobilien in Garmisch-Partenkirchen kennen.
Wenn sich Ihr möglicher Käufer für den Kauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses interessiert und somit mit Ihnen über den Verkaufspreis verhandeln möchte,  sollten Sie gut über den momentanen Immobilien-Markt in Garmisch-Partenkirchen Bescheid wissen. Welche anderen Immobilien gibt es momentan auf dem Immobilienmarkt im Großraum Garmisch-Partenkirchen ? Was kosten diese Immobilien in Garmisch-Partenkirchen und Umgebung ? Welche Verkaufspreise für Immobilien werden momentan normalerweise tatsächlich erzielt ? 

 

2. Bereiten Sie sich gut auf den Termin vor.
Nehmen Sie sich ein bisschen Zeit für die Vorbereitung, legen Sie sich alle Unterlagen ordentlich zurecht. Haben Sie für aufkommende Fragen die passenden Antworten und Dokumente bereit. Seien Sie dabei möglichst professionell.

 

3. Hören Sie auf keinen Fall mit Ihren Verkaufsbemühungen auf,  bevor der notarielle Immobilienkaufvertrag unterschrieben ist.

Erst mit der Unterschrift beim Notar ist der Verkauf als abgeschlossen anzusehen. Ein Immobilienverkauf ist erst dann abgeschlossen, wenn alles unter Dach und Fach ist. Sie können natürlich für einige Tage in der Werbung (wie z.B. bei Ihrer Anzeige in Onlineportalen, etc.) pausieren, einfach um einen ernsthaften Kaufinteressenten, während den Immobilienverkaufsverhandlungen, nicht zu verstimmen. Aber hier geht es um Tage. So wird empfohlen, erst wenn Sie eine 100%ige Zusage eines Käufers, die Zusage der Immobilienfinanzierung und der Notartermin in Vorbereitung ist, erst dann sollten Sie Ihre Immobilie in Garmisch-Partenkirchen, für einige Tage, aus der Werbung bzw. den Immobilien-Online-Portalen nehmen. Möglichen anderen Interessenten sollten Sie zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht absagen. Falls sich der Notartermin in irgendeiner Weise verschieben, lasse Sie Ihre Immobilien-Objekt weiter in der Werbung, denn es könnte ja sein, dass Ihr Käufer doch noch abspringt und Sie somit wieder am Anfang des Verkaufs der Immobilie in Konstanz stehen – und dabei noch wertvolle Zeit verlieren. 


4. Minimieren Sie Ihren Druck, indem Sie erst  Ihre „alte“ Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen und dann erst die „neue“ Immobilie kaufen 

Dies ist sicher ein wirklich wichtiger Punkt. Falls es für Sie ein zu großes Risiko darstellt, zwei Immobilien (die „neue“ Immobilie und die „alte Immobilie), die noch nicht verkauft ist, gleichzeitig zu besitzen, sollten Sie erst die „alte“ Wohnung oder das Haus in Garmisch-Partenkirchen verkaufen und erst dann das neue Haus oder die Wohnung in Garmisch-Partenkirchen kaufen. So schlägt Ihr Puls bei Immobilienverkaufsverhandlungen nicht wie wild, sondern Sie können gelassen bleiben. 

 

5. Der Immobilienmakler als Puffer bei erfolgreichen Immobilienverkaufsverhandlungen
Wenn Sie einen Immobilien-Makler aus Garmisch-Partenkirchen oder Umgebung eingeschaltet haben, können Sie natürlich bei anstehenden Preisgesprächen immer an diesen verweisen. Der Immobilienmakler aus Garmisch-Partenkirchen kann sich in aller Ruhe die Argumentationen des Käufer anhören, sich ein schriftliches Kaufpreisangebot geben lassen und dann dieses Angebot zum Kaufpreis Ihrer Immobile in Garmisch-Partenkirchen, ganz in Ruhe mit Ihnen abstimmen. Da der Immobilienmakler nicht der Eigentümer Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen ist, entsteht somit keine Drucksituation für Sie. Auch wenn Ihr Käufer und Sie als Verkäufer der Immobilie beim Makler in Garmisch-Partenkirchen zusammen an einem Tisch sitzen – kennt Ihr Immobilienmakler diese Situationen und weiß genau, was zu tun ist.



Wann wird beim Verkauf meiner Wohnung oder meines Hauses in Garmisch-Partenkirchen eine Spekulationssteuer für Immobilien fällig ?

 

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung Immobilie in Garmisch-Partenkirchen oder Umgebung verkaufen möchten, könnte es für Sie interessant sein, wieviel Spekulationssteuer Sie beim Immobilienverkauf zu zahlen haben oder ob Ihnen der „Gewinn“ steuerfrei zur Verfügung steht.

Im Einkommenssteuergesetz gibt es den § 23, der generell in zwei Grupppen unterteilt:

1. Das zum Verkauf stehende Haus in Garmisch-Partenkirchen oder Umgebung wurde vollständig selbst von Ihnen genutzt.

In diesem Fall fällt beim Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer an, vorausgesetzt Sie als Eigentümer, haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Jahren davor, ausschließlich selbst bewohnt.

2. Ihre zu verkaufende Immobilie in Garmisch-Partenkirchen war vermietet.

Bei Immobilien liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren, welche normalerweise ab Kaufdatum beginnt. Verkaufen Sie zum Beispiel Ihre Immobilie nach acht Jahren, dann müssen Sie den Überschuss versteuern, wobei aus steuerlicher Sicht die bereits von Ihnen geltend gemachte steuerliche Abschreibung (AfA) zu Ihren Ungunsten berücksichtigt wird und somit also ergänzend zu versteuern sind. Falls Sie also einen „Überschuss“ von beispielsweise 200.000,- Euro erzielen und einen Spitzensteuersatz von 28% haben, bedient sich der Staat an Ihrem Vermögen in Höhe von € 56.000,-. (die sogenannte Spekulationssteuer) Sie haben dabei zwei Möglichkeiten: 

1. Der Überschuss ist so groß, dass Sie trotz Steuerlast noch zufrieden sein können.

2. Die Steuerlast ist so hoch, dass es besser ist die zwei Jahre noch zu warten, um dem Fiskus das Geld nicht unnötig nachzutragen und die Immobilie dann erst verkaufen.

Es wird empfohlen, dass Sie generell bei Steuerfragen immer Ihren Steuerberater kontaktieren. Falls Sie in den letzten Jahren bereits zwei oder drei Immobilien verkauft haben und nun noch eine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen verkaufen möchten, greift hierbei dann die sogenannte Drei-Objektgrenze, dabei besteht für Sie als Verkäufer der Immobilie das Risiko, dass Sie als Privatperson vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden können. 

Kann ich meine Immobilie in Garmisch-Partenkirchen auch nur teilweise verkaufen ?

 

Teilverkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen

Oftmals werden Eigentümern von Immobilien, welche im Rentenalter sind, von der Hausbank kaum noch Kredite angeboten. Um in einer solchen Situation einen Teil des Immobilienvermögens trotzdem verfügbar zu machen bietet es sich u.U. an, einen Teilverkauf der Immobilie in Garmisch-Partenkirchen anzustreben.

 

Der Ablauf eines Teilverkaufs Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen

Nachdem ein unabhängiger Gutachter den Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ermittelt hat, haben Sie die Möglichkeit einen Teil der Immobilie an einen Kapitalgeber zu verkaufen. Sie erhalten dabei, für den veräußerten Anteil der Immobilie, ein grundbuchlich gesichertes Nießbrauchrecht. Im Gegenzug entrichten Sie dann ein monatliches Nutzungsentgeld, ähnlich einer Zins- und Tilgungszahlung bei einem Kredit, an den neuen Eigentümer Ihrer Immobilie. Gleichzeitig wird Ihnen und Ihren Erben ein vorrangiges Rückkaufrecht für den veräußerten Anteil eingeräumt, somit bleibt der neue Eigentümer stiller Teilhaber im Hintergrund. Das bedeutet für Sie, dass Sie Ihr Zuhause weiterhin ohne jede Einschränkung so nutzen, wie Sie es gewohnt sind.

Wenn Sie oder Ihre Erben den veräußerten Teil nicht zurückkaufen möchten, haben Sie die Option, zu einem späteren Zeitpunkt auch den verbliebenen Teil Ihrer Immobilie zu verkaufen. Damit für Sie als Verkäufer, ein möglichst hoher Verkaufspreis realisiert werden kann, setzen Innenausstatter, Handwerker, Fotografen und Vertriebspartner Ihre Immobilie professionell in Szene setzen. Dafür wird Ihnen ein Durchführungsentgelt in Höhe von 10% Ihres Verkaufserlöses berechnet.

 
Ein Zahlenbeispiel eines Teilverkaufs einer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen

Ein Ehepaar bewohnt eine Dachwohnung bei Ihnen in Garmisch-Partenkirchen. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 400.000,00 Euro. Bei einem Teilverkauf werden 50 % der Immobilie veräußert, somit eine erste Auszahlung in Höhe von 200.000,00 Euro. Für die weiter Nutzung des veräußerten Anteils der Dachwohnung bezahlt das Ehepaar 583,00 Euro im Monat.

Nach 10 Jahren entscheiden sich die Eheleute dann die Dachwohnung komplett zu verkaufen. Der Wert der Wohnung ist inzwischen um 2 % pro Jahr im Wert gestiegen, somit beträgt der Verkaufspreis der Immobilie in unserem Beispiel 480.000,00 Euro.

Somit ergibt sich folgende Rechnung für den Verkauf der Dachwohnung in Garmisch-Partenkirchen:

Verkaufserlös der Wohnung:                                    480.000,00 Euro

Wert des verbliebenen 50 %igen  Anteils:            240.000,00 Euro

Durchführungsentgelt 10 %:                                 ./.   24.000,00 Euro

Höhe der zweiten Auszahlung:                                216.000,00 Euro

Folgende Gesamtbilanz kann gezogen werden:

Sofortzahlung:                                                             200.000,00 Euro

Zweite Auszahlung:                                                    216.000,00 Euro

Gezahltes Nutzungsentgelt:                                       69.960,00 Euro

Gesamterlös:                                                                346.040,00 Euro

 

Fazit

Dieses Model des Teilverkaufs Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen bietet eine Sofortauszahlung Ihres Wunschbetrags, Sie wohnen weiterhin wie gewohnt und ohne Einschränkungen in „Ihren“ vier Wänden. Die Entscheidungshoheit, ob Sie zu einem späteren Zeitpunkt ganz verkaufen möchten oder ob ein Rückkauf durch Sie oder später durch Ihre Erben stattfinden soll, liegt bei Ihnen. So haben Sie haben den alleinigen Nießbrauch und Wohnen ohne Einschränkungen in Ihrer vertrauten Umgebung.



Hier finden Sie Informationen, Tipps & Tricks rund um den Verkauf Ihrer Immobilie in Garmisch-Partenkirchen.

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